por Construção e Mercado

Em entrevista à Revista Construção e Mercado, Odilon Salgado, Engenheiro Civil, Superintendente executivo de Habitação de SP, da Caixa Econômica, explica quais são os procedimentos para se obter financiamento para obras de Retrofit.

Construção Mercado – Quais são as linhas de crédito específicas para a requalificação de edifícios já existentes? Qual é a taxa de juros para esse tipo de obra?

Odilon Salgado – Não há linhas de crédito específicas para requalificação de edifícios já existentes. Porém, todas as opções disponíveis podem financiar retrofit, sendo que as condições financeiras são exatamente as mesmas utilizadas para edificações novas. As taxas de juros variam conforme o enquadramento da operação. Por exemplo, hoje, a operação PJ com recurso do FGTS para empreendimentos residenciais está com uma taxa nominal de 8 % a.a. + TR. Por sua vez, na operação PJ com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para empreendimentos residenciais, a taxa nominal varia de acordo com o cliente, em média de 11% + TR a 17% a.a.+ TR. Para os adquirentes finais, nas operações de crédito PF para as operações com recursos do FGTS, as taxas ficam na faixa de 5,5% a.a. + TR a 9,16% a.a. + TR, variando basicamente em razão da renda familiar bruta do mutuário. Para as famílias que não se enquadram nos requisitos para tomar crédito com recurso do FGTS, há ainda a opção de contratar a operação com recursos do SBPE com taxas nominais, que estão em torno de 10% a.a. + TR para operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para as operações enquadradas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), esse percentual gira em torno de 11%. Ainda é possível adquirir imóveis comerciais ou mistos com taxas variando, aproximadamente, de 10 % a.a. + TR a 14% a.a. + TR, sendo que as condições mais favoráveis são para empreendimentos vinculados à Caixa.

CM – Quanto somam os recursos disponíveis para essa finalidade?

OS – Para o crédito imobiliário, em 2018 a Caixa tem um orçamento inicial de R$ 81 bilhões. Desse total, R$ 58,82 bilhões são provenientes de recursos do FGTS; R$ 12,71 bilhões de recursos SBPE e R$ 9,4 bilhões de outros recursos. Todos os produtos e programas habitacionais operados pela Caixa podem financiar operações de retrofit.

CM – Além dos produtos de crédito imobiliário há outras opções de financiamento para realizar retrofit, como obras de interesse social, por exemplo?

OS – Podem ser realizadas obras de retrofit nas operações contratadas na chamada Faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida. O PMCMV-FAR, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) vinculados às construtoras, e o PMCMV-FDS, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), contratados com cooperativas, associações e entidades da sociedade civil, sem fins lucrativos, desde que habilitadas previamente pelo Ministério das Cidades.

CM – Qual é a cidade que mais concentra obras de retrofit no país?

OS – Apesar do volume das operações de retrofit ainda ser incipiente no Brasil, a cidade de São Paulo lidera os projetos dessa natureza. Nos últimos anos, somente no centro da capital paulista foram contratadas 27 operações, com 4.700 unidades habitacionais e R$ 950 milhões de investimentos. Temos ainda em tramitação mais de 20 propostas de empreendimentos localizados na região central da metrópole, que juntas somam cerca de 4 mil unidades e um valor de investimento de aproximadamente R$ 900 milhões. É possível citar também as Parcerias Público Privadas (PPP) do Estado de São Paulo e da prefeitura de São Paulo, que preveem, juntas, um investimento de cerca de R$ 6,7 bilhões na área central.

CM – Quem são os principais interessados em crédito para obras retrofit?

OS – Os interessados podem ser divididos em quatros grupos: os empreendedores, que são incorporadoras, construtoras, empresas do ramo da construção civil; as cooperativas, associações e entidades da sociedade civil sem fins lucrativos que atuam na área habitacional; o poder público; e os mutuários finais, beneficiários da habitação. Mas pode-se dizer que há um interesse de toda a sociedade, pois o retrofit tem potencial para ajudar a readensar as áreas centrais. Essa reurbanização pode trazer ganhos econômicos, ambientais e de qualidade de vida para toda a população da cidade. Os benefícios econômicos podem vir tanto do aquecimento do mercado imobiliário quanto da disponibilização de infraestrutura e equipamentos sociais. O meio ambiente ganha devido à diminuição dos avanços da mancha urbana sobre novos ecossistemas e à redução de queima de combustíveis fósseis ocasionada pela diminuição dos deslocamentos de veículos. Tudo isso resulta também em aumento da qualidade de vida. Além disso, o retrofit é muito interessante culturalmente, pois trabalha ao mesmo tempo com história e inovação, une o passado e o futuro.

“Apesar do volume das operações de retrofit ainda ser incipiente no Brasil, São Paulo lidera os projetos dessa natureza. Nos últimos anos, somente no centro da capital paulista, foram contratadas 27 operações, com 4.700 unidades habitacionais e R$ 950 milhões de investimento.”

CM – Quais são as principais exigências para se obter um financiamento desse tipo? Há teto mínimo, ou máximo, de crédito?

OS – No caso de operações PJ com as empresas construtoras, as regras são basicamente as mesmas utilizadas nos financiamentos para construção de empreendimentos novos. Para os adquirentes das unidades, as condições do financiamentos são idênticas às de um imóvel convencional. Para acessar o crédito, os projetos têm que estar aprovados na prefeitura e nos demais órgãos competentes. Conforme o caso, podem ser exigidos laudos técnicos a respeito da intervenção. São observadas também as questões jurídicas, em especial quanto aos ônus do imóvel de origem e a individualização das garantias. Há, ainda, uma série de regras e limites dependendo da natureza da operação: funding utilizado, renda familiar dos mutuários finais, características e localização do imóvel e política de crédito do banco. Por exemplo, nas operações de crédito habitacional PF enquadradas no Sistema Financeiro da Habitação, o valor de avaliação das unidades é limitado a R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais estados, essa faixa é de R$ 850 mil. Para valores superiores, há a opção do Sistema Financeiro Imobiliário. Já para o crédito PJ com funding SBPE, hoje o valor máximo de financiamento é de 85% do valor do Custo Total do Empreendimento, limitado a 60% do Valor Geral de Vendas (VGV). É importante destacar que há produtos que atendem a um amplo espectro de perfil de empreendimentos e de faixas de renda. Há ainda a possibilidade de estruturar operações personalizadas de acordo com a necessidade do empreendedor.

CM – Os bancos privados seguem as mesmas normas, ou toda a negociação deve passar pela Caixa?

OS – Cada banco tem suas próprias políticas de crédito e normas. A Caixa não tem função regulatória dentro do sistema de crédito imobiliário no Brasil. Essa função cabe ao Banco Central, aos ministérios da Fazenda, do Planejamento e das Cidades; e, para as operações com recursos do FGTS, ao Conselho Curador do FGTS. Vale ressaltar que, de forma geral, a atuação dos demais bancos no crédito imobiliário ainda é tímida. O market share da Caixa nesse mercado é de cerca de 70%.

CM – Quanto se movimenta em crédito para retrofit no Brasil?

OS – Trata-se de uma informação bastante difícil de se apurar com precisão. No Brasil não há levantamento estatístico sobre o crédito para retrofit. Mas, certamente, o movimento hoje é muito abaixo do potencial existente e do que seria desejável para contribuir para uma dinâmica urbana mais sustentável nas grandes cidades. Em São Paulo, por exemplo, nos últimos anos foram contratados com a Caixa três empreendimentos de retrofit, com um total de 262 unidades e um valor de investimento de cerca de R$ 44 milhões. Nas demais cidades brasileiras o cenário não é diferente. A contratação de financiamento para empreendimentos de retrofit vem sendo feita regularmente pela Caixa, mas o volume ainda é relativamente pequeno. E certamente o problema não é disponibilidade de crédito. Na verdade, faltam propostas em condições de ser contratadas. Identificamos que o principal problema é que todo arcabouço legal e urbanístico para construir não está adequado para se requalificar. A própria Lei das Incorporações não se adéqua bem às operações de retrofit, pois estabelece uma série de procedimentos que são impraticáveis na maioria das situações reais. Entretanto, temos recebido um aumento considerável de consultas de empresas interessadas em financiamento de empreendimentos que envolvem retrofit. A expectativa é que ocorra um crescimento expressivo desse tipo de operação nos próximos anos. Mesmo porque, o modelo das cidades brasileiras crescerem com expansão territorial está se esgotando. Precisamos reconstruir as cidades e, para tanto, é necessário fazer com que o retrofit seja um negócio atrativo. A Caixa, como principal agente das políticas habitacionais e líder do mercado de crédito imobiliário, tem todo interesse em conversar com os setores focados em participar de articulação que busquem o aprimoramento do arcabouço legal, urbanístico e construtivo que permita destravar os empreendimentos de retrofit no Brasil.

“No Brasil não há levantamento estatístico sobre o crédito para retrofit. Mas, certamente, o movimento hoje é muito abaixo do potencial existente e do que seria desejável para contribuir para uma dinâmica urbana mais sustentável nas grandes cidades. Em São Paulo, por exemplo, nos últimos anos foram contratados com a Caixa três empreendimentos de retrofit, com um total de 262 unidades e um valor de investimento de cerca de R$ 44 milhões.”

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